“好房子”成為最近的樓市熱詞。隨著杭州出臺《杭州市住宅品質提升設計導則（試行）》，關于好房子有了更清晰的定義，比如層高不低于3米、人車必須分流、采取降噪技術措施……UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

然而，隨著產品不斷迭代，其勢必會給周邊二手房造成沖擊，假設在價格差不多的情況下，這些“新生力量”將更有優(yōu)勢。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

同一板塊內UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

新房對二手房形成“降維打擊”UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

2023年年末，杭州開始掀起“卷”品質的風潮，開發(fā)商紛紛給產品做起加法，小區(qū)門頭越做越闊氣，不少地下車庫配上了“星空頂”，架空層幾乎成了標配。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

尤其是在一些銷售遇冷的剛需板塊，單價2萬多的樓盤也配備了鋁板立面、泳池、全屋地暖，開發(fā)商希望通過這種方式來打開市場。而隨著這些新產品的入市，周邊的二手房受到了不小影響，有些賣不上價格，或者索性賣不動了。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

“金都夏宮的成交量在剛需盤里一直排得上號，2023年底大部分房源成交價都還集中在1.8萬~1.9萬元/㎡，去年上半年也能穩(wěn)定在1.6萬~1.7萬元/㎡，但現(xiàn)在大部分房源的成交價格只有1.4萬~1.5萬元/㎡了。”臨平某中介經紀人表示，市場下行當然是價格下降的主要因素，但也和板塊內新房的沖擊有關。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

這位中介透露，2023年下半年，位于臨平山北的綠城月依星河軒和濱江詠翠芳華軒兩個項目陸續(xù)入市，限價均為2.26萬元/㎡，就吸引了一大波原本準備購買二手房的購房者。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

“金都夏宮是十年前開發(fā)的小區(qū)，品質也還不錯，但這幾年產品迭代更新得很快，尤其是這兩個新盤都是大牌開發(fā)商，可以說各方面對周邊的二手房都形成了降維打擊�！敝薪橹毖裕说囟紊系膬�(yōu)勢，夏宮不論是公區(qū)配套比如恒溫泳池，還是鋁板立面帶來的顏值加成等，都比不過這些新盤。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

到了去年，濱江開發(fā)的濱杭濱紛城入市，該項目由三宗地塊組成，限價分別為分別為19800元/㎡、20670元/㎡和20670元/㎡，但首開的第一批房源售價僅為1.56萬元/㎡。雖然地理位置相對更遠，但這是一個TOD項目，產品上做了更多升級，價格還低于不少購房者預期，再次對整個板塊的二手房形成一定沖擊�！昂迷诮鸲枷膶m對于剛需來說還是很有性價比，價格倒不至于賣不動，但如果不急著入住也不在乎住得遠一點，那年輕購房者肯定更愿意選擇新房。”中介說。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

同樣的情況也發(fā)生在勾莊、三墩北等板塊。不久前，杭州余杭區(qū)首個不限價新房——和萃攬悅園首開入市，精裝均價27928元/㎡。相比去年板塊內在售的限價盤如翠宸里、錦海棠的31200元/㎡，價格低了3000元/㎡。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

這同樣是一個“加法”做滿的新盤，外立面四面鋁板，還設置了下沉式會所、景觀泳池以及多主題的架空層，完全是改善盤配置。相比之下，板塊內去年年底剛交付的古墩彩虹軒目前二手房成交價在3萬元/㎡左右。而房齡更久的上實海上海，目前二手房成交均價在2.4萬~2.5萬元/㎡左右。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

“這1200多套新房今年對周邊二手房肯定會產生影響�！币幻鍓K內的中介小吳向記者透露，過去幾年勾莊新房供應量井噴，本身就對二手房價有一定沖擊，而如今入市的新房產品力又上了一個層次，即使是交付沒幾年的次新房，也會受到影響�！耙恍┫迌r時期的樓盤，因為好賣其實產品力一般，未來也會在二手房市場中受到考驗�！�UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

擔心老產品不保值UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

有購房者想要置換UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

不管是十幾年前的老舊小區(qū)，亦或是交付不久的次新房，在杭州這個產品迭代相對較快的城市，這兩年的價格一直在承壓。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

“老破小如果沒有學區(qū)的加持，再加上停車難，即便在市中心，也毫無競爭力。”位于市中心樹園附近的一家中介門店小徐說，如果安裝了電梯，老破小還有點優(yōu)勢，否則，真的無人問津，除非掛牌價很低。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

眾所周知，特別是不限價新房，未來在園區(qū)配套、綠色節(jié)能以及智慧服務等方面肯定也有不同程度的提升，大部分二手房都“卷”不過。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網

“前幾年，市場不明朗時，看到杭州房價還在往上漲時，手上的老破小還不想出手，邊出租邊等機會；不過這兩年，看著房產品一年一升級，換做是我，也不會買，手上的非學區(qū)老破小，已經錯過了最佳出手時機，現(xiàn)在比三年前掛牌價低了20萬元，依然賣不掉�！弊罱�，馬先生一直在考慮賣掉手中的老破小，無奈價格一降再降。UE7新江南網|江南區(qū)域知名綜合門戶網